終の住処～便利で簡単な住宅を～

横浜市で土地から購入し新築をご検討中の皆様へ


こんにちわ！
今日は春の陽気ですね！


さて、昨日は昨年より土地を探されていましたK様と
土地を一緒に見に行きました！



K様はご自分で本当にいろいろと探されたようで、
今回ご要望の物件を見つけられました！

しかもエリア的には難しい地域で…。

私も微力ながらご紹介させて頂きましたが、
今回は土地探しの力になれず…。

申し訳ございませんでした。

何とか家創りのほうでご協力させて頂きます！


横浜市で土地をお探しの皆様も
諦めずに頑張りましょう！

ご協力させて頂きます!!


P.S.　K様、昨日お話しさせて頂きました現場日記のアドレスです。
　　　　⇒自然素材＆ダブル断熱の家が建つまで（クリックして下さい。）



横浜市で終の住処を建てられる方は以下をクリック
  

横浜市で土地をお探しの皆様へ

こんにちわ！
今日は更新が遅くなりました…。

外は最近では珍しくポカポカ陽気ですね!!


さて今日は、土地から購入される方のための土地情報を少々。



基本的に市場に出回っている土地情報（情報誌に載っているもの）は
古いものしかないと考えてもらったほうがいいです。

何故かと言いますと

①土地が出るとまず不動産屋さんが自社の優先客にまわす、
　又は自社で購入し建築条件などで販売する。

そこで見つからない場合…、

②仲の良い不動産業者さんに情報を流し、その不動産屋さんは(1）と同じ動きをする。

それでもお客さんがつかない場合は…、

③資金力のある会社（大手分譲会社など）に情報を流す


そこで話が進まないと…、

④情報誌に載せる

という流れになるからです。

なので、良い土地（誰もが欲しい！）というような物件は出る確率が少ないんです。
実際にはあるんですが、ほとんどの人が目にする前になくなってしまうんです。

しかも、現在は土地が出にくい状況になっています。

需要が多く供給が少ないからです。
そして需要と供給のバランスで土地の売買価格も上がっています。

それは、消費税が上がることが予測されていることも一つの理由です。
消費税が上がることがわかると駆け込み需要が発生します。

駆け込み需要が起こると価格が上がります。
ですので、地主さんはあせって土地を売らなくても
その時まで土地を売らなければ自分の儲けが多くなります。


オーパス横浜都筑店をスタートして7ヶ月がたちましたが、
企業努力で何とか市場に出る前の土地情報を入手することが出来始めました。


お客さんが望む条件100％の場所（これは正直ないですね）は難しいと思いますが、
最新HOT情報はご案内できます！

横浜市で土地情報をお探しの皆様は以下をクリック
  

先日お伝えしました
『土地をお探しの皆さまへ』シリーズで
直接以下の質問を多数頂きましたので解説していきます！

「市街化区域と市街化調整区域について教えて下さい」



●市街化区域
市街化区域とは、市街地として積極的に開発、整備する区域のことです。

すでに市街地となっている区域や、
今後、優先的かつ計画的に市街化を行う区域のことです。

この区域内では、用途地域と道路・公園・下水道などの都市施設が都市計画で決定されます。

土地の合理的な利用を図るため、
建物の用途や形態についての規制を受ける用途地域が定められ、
土地区画整理事業や都市施設の整備が積極的に行われます。

民間による開発行為も、一定の基準を満たしたものは許可され、
市街化区域では、ほとんどの地域で住宅を建てることができます。


●市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化がおさえられる区域のことを指します。

都市計画法に定める都市計画区域のうち、
市街化が抑制される区域のことで、原則として用途地域を定めず、
宅地造成などの開発ができません。

無秩序な開発を防ぎ、計画的な市街化を進めるため、
市街化を優先的・計画的に推進する市街化区域に対し、
市街化を抑制する地域として、市街化調整区域が定められています。

また、都市計画区域として指定されても、
市街化区域と市街化調整区域に分けられていない地域を「非線引区域」といいます。

市街化調整区域は、農林水産業の振興のため市街化を抑制し、
無秩序な開発を防止するための区域なので、住宅を建設することはできませんが、
農業・林業・漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合や、

市街化調整区域となった以前に所有していた土地で、
調整区域となった時点から6カ月以内に知事に届け出て、５年以内に建築をする場合など、
いくつかの例外があります。

その条件に当てはまる場合は、
知事の許可又は証明を得ることで住宅を建築することができます。


よく土地を探していると
「安い！」
という物件がありますが、
『市街化調整区域』や『住居建設不可』が多いです…。  

おはようございます。
本日は『耐火建築物』と『準耐火建築物』について勉強します。


●耐火建築物
柱、梁（はり）、壁、床、屋根を主要構造物と言います。
この主要構造物を耐火構造とした建物を耐火建築物と言います。

耐火建築物とは、火に耐える構造で、
単に燃えないだけではなく、
長時間の火災の加熱にも充分耐えられる耐火性能のある構造のことです。

”延焼の恐れのある部分”にある開口部（窓・出入口）は、
必ず、防火戸を設けなければなりません。

鉄筋コンクリート造の建物は耐火建築物です。
鉄骨造の場合は、高熱に弱い鉄骨を厚い防火被覆で保護することにより、耐火構造となります。
　
防火被覆とは、火に弱い材料を覆うことにより火災から守るための火に強い材料の事です。
（例）ラスモルタル・プラスターボードなど

注：）木造の場合は耐火建築物になりません。


●準耐火建築物
主要構造物を準耐火構造とした建物を準耐火建築物と言います。

準耐火建築物とは、木造の建物の場合、
主要構造部を防火被覆する事により耐火性のある構造となり、準耐火建築物となります。

例えば、プラスターボード９mm厚＋１２mm厚を２枚重ね張りにして軸組を防火的に被覆すると
４５分耐火となります。

耐火建築物と同様に、
延焼の恐れのある部分”の開口部（窓・出入口）は、
必ず、防火戸をもうけなければなりません。


では、皆さまが『木造住宅』を建築される際に一番係わってくるところは…、
上記のように『開口部（窓・出入り口）』になります。

基本的に窓に関しては、
「網入りのガラスもしくは、シャッター・雨戸を併設する」ことが必要です。

サッシ枠（窓枠)に関しては、
「アルミ性もしくは防火認定のある樹脂製・木製を使用する」ことが必要です。

出入り口に関しては、サッシ枠と同じだと考えてください。


横浜市内で建築される方は、
ほぼ『22条地域・準防火地域・防火地域』になりますので、
上記は注意が必要です。


ちなみに以前このブログで紹介した
「ダブル断熱工法」は、
オーパスの建材を使用することで工法の防火認定を取得していますので、
横浜市内で建築される方にはもってこいの工法となります。  

さて本日は『土地をお探しの皆さまへ（最終版）』です。

今日は横浜や都市部に建築希望をされている方は
必見の『防火指定』についてです。


いくら台風や地震に強い建物を建てても、
火事でせっかくの家が灰に．．．ということもありえます。
その結果、建物が燃えただけでなく、多くの死者まででます。

また自分の家の火事ではなく、
周囲の火事からのもらい火を…ということもあります。

そのようなことがないように、
火災に強い燃えにくい建物を建てるということで、
建築物の耐火又は防火を推進する制度のことが『防火指定』になります。


大きく分けると以下の３つとなります。

上図が示すように都市の中心から、
防火地域、準防火地域、法２２条地域と決められています。


●防火地域
都心部のビルが隣接している地域、
主要な街路沿いの一定幅の地域が防火地域に指定されています。
①３階以上又は延べ面積が１００㎡を超える建物は耐火建築物とする。
②上記以外の建築物は、耐火建築物又は準耐火建築物とする。


●準防火地域
基本的に、防火地域に指定された場所よりも建物が少ない地域が
準防火地域として指定されています。
①地階を除く階数が４以上又は延べ面積が１５００㎡を超える建物は耐火建築物とする。
②地階を除く階数が３又は延べ面積が５００㎡以上１５００㎡以下の建物は、
　耐火建築物又は準耐火建築物とする。
③木造の建築物は、外壁及び軒裏で延焼のおそれがある部分を防火構造とする。


●法22条地域
基本的に準防火地域の外側にある地域のことです。

都市計画上の区域ではなく建築基準法第２２条に基づくもので”２２条区域”といいます。

この地域は、屋根を不燃材料で造るか、
又は不燃材料でふくことを義務づけた区域です。
そこで、”屋根不燃化区域”ともいわれています。



上記の3地域はあくまで「おおよそ」の説明となりますので、
自分の敷地が防火地域なのか準防火地域なのか22条区域なのかを
役所の都市計画課で確認する必要があります。

それらを把握して、建物の骨組みや屋根・壁の仕上げを決めていかなくてはいけません。


さて、今回は聞きなれない言葉が多かったのではないでしょうか？
明日は『耐火建築物』『準耐火建築物』についてお話します。  

パート③です。
本日は各用途地域について少しご説明致します。


○第一種低層住居専用地域
○第二種低層住居専用地域
第一種・第二種低層住居専用地域とは、
低層住宅のための良好な住環境を保護するための地域のことです。

「専用」という言葉がついている通り、
用途地域のなかで最も厳しく住宅以外の建築を制限しています。

一戸建、マンションなどの共同住宅のほか、学校は建築できますが病院は建築できません。
第一種低層住居専用地域では、小規模店舗も建築できません。
第二種低層住居専用地域でも150㎡以下のものに限ります。

【建蔽率】原則３０～６０％
【容積率】400％程度（接している道路幅による）


○第一種中高層住居専用地域
○第二種中高層住居専用地域
第一種・第二種中高層住居専用地域とは、
中高層住宅のための良好な住環境を保護するための地域のことです。

一戸建て・マンションなどの共同住宅のほか、
学校・病院も建築できますが、大規模な店舗は第一種中高層住居専用地域では建築できません。
また、カラオケボックスや麻雀店・工場などはどちらも建築できません。

【建蔽率】原則30～60％
【容積率】400％程度（接している道路幅による）


○第一種住居地域
○第二種住居地域
第一種住居地域は、住居の環境保護を目的とする。
第二種住居地域は、主として住居の環境保護を目的として、
大規模な店舗やオフィスビルなどの建築が制限されています。

一戸建て・マンションなどの共同住宅のほか、
学校・病院・店舗などが建築できますが、
カラオケボックスや麻雀店は第一種住居地域では建築できません。

【建蔽率】原則50～80％
【容積率】400％程度（接している道路による）


○準住居地域
準住居地域とは、道路の沿道として地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図るとともに、
住居の環境を保護するための地域のことです。

主に道路沿いに指定したエリアです。
大きく分けると住居系の地域ですが、それと共いロードサイドビジネスの増進も図る地域です。

住宅や学校・病院・ホテル・小規模な工場・カラオケボックス・小規模の自動車修理工場は
建設できますが、大規模な工場や大規模な映画館は建てられません。


○商業地域
商業地域とは、主として店舗や事務所などの利便を増進するために定められ、
商業、業務、娯楽などの施設の集中的な建築を促し、利便を増進するための地域のことです。

原則の建蔽率は80％ですが、諸条件を満たすと建蔽率が無制限で建てられ、
容積率もほかの用途地域に比べて高いので、高層の建物が建築できます。

住宅・学校・店舗・病院などは建築できますが、
危険性や環境悪化の恐れのある作業場の床面積が150㎡を超える工場は建築できません。

また、風俗営業店の建築が唯一認められた用途地域でもあります。

○準工業地域
準工業地域とは、火災や公害発生など、危険や環境悪化の恐れの少ない、
主に軽工業の工場などの工業の利便性を増進するための地域のことです。

環境悪化が大きい工場以外はほとんどの工場を建築することができ、
住宅をはじめとして、学校や病院・店舗・映画館などの生活に必要な施設も建築できます。

よってこの地域では、工場跡地に比較的規模の大きなマンションが建つこと多いです。

（住宅として建設を希望される場合は、外部環境の調査が必要です。）


○工業地域
工業地域とは、主に工業の利便を図るために定めた地域のことです。

一戸建て・共同住宅・図書館・店舗などの建設は許可されていますが、
病院・学校・ホテル・映画館などは建てられません。

また、パチンコ屋・カラオケボックスなど小規模な娯楽施設は建てられます。
住宅については、工場で働く人の寮、社宅など以外は建築できないので、
一般的な住宅は少ないといえます。


○工業専用地域
工業専用地域とは、特に工業の利便を増進するため定める地域のことです。

工業用に使用する場合は建築などの制限はありませんが、
ほかの用途については厳しく制限され、一戸建て・共同住宅・社宅を問わず
住宅の建築が一切禁止されている唯一の用途地域となります。

また病院や学校商業施設も規模にかかわらず、
飲食店や店舗などを含めほとんど建築できません。

娯楽施設もカラオケボックスなどを除いて不可となっています。
主に臨海部や内陸の工業団地など、大規模な工場が集中するエリアにあります。


今日はダラダラ書いてしまいました。
まとめた資料がありますので、ご希望の方はコメントでも入れて下さい！

次回は『土地をお探しの方へ』最終版。
防火地域についてご説明致します。  

本日はパート②です。


昨日は土地を購入される際に注意する点で、
「建蔽率(けんぺいりつ）・容積率」を上げましたが、

本日からは「用途地域」についてお伝えします。


●用途地域
用途地域とは、建築物の用途規制を目的として定められた規制の一種です。
用途地域は、全部で12種類あります。

土地計画法によって定められたもので大きく分けると、
①住居系
②商業系
③工業系
の三種類に分けられます。

用途地域によって、建築できる建物、できない建物があり、
建蔽率や容積率、建物の高さや規模などいろいろな規制がかかります。

例えば、工業専用地域には住宅は建てられませんが、
第一種低層住居専用地域や、第二種低層住居専用地域は、
原則として低層の住宅専用の地域なので、大規模な店舗や中高層の建物は制限されます。

具体的な12種類とは、

○第一種低層住居専用地域
○第二種低層住居専用地域
○第一種中高層住居専用地域
○第二種中高層住居専用地域
○第一種住居地域
○第二種住居地域
○準住居地域
○近隣商業地域
○商業地域
○準工業地域
○工業地域
○工業専用地域　　　です。


土地をお探しの際に、
条件の良さそうな土地が『格安』の場合、
上記項目の「住宅建築不可」の地域が多い為注意が必要です。

また購入検討中物件の近くが、
『工業専用地域』などの場合、
排気ガスなど生活環境の問題がありますので、
お子様がアレルギーなどをお持ちの場合、要確認です。


明日はそれぞれの用途地域について少し詳しく解説します。  

本日からは『土地をお探しを皆さま』へ、



‘土地選びの際ここだけは押さえたいポイント！’
を少しだけお伝えしていきます。

【建蔽率（けんぺいりつ）】

建ぺい率とは、建築物の敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

※建築面積とは、建物を真上から見たとき最も大きい階の面積となり、
外壁などの中心線で囲まれた内側の部分の水平投影面積にあたります。

地階を除き１階の面積になることがほとんどですが、
1階より2階の面積が大きい建物の場合は2階を地面に投影した面積となります。
（庇やベランダなどは外壁より１ｍ以内）

建ぺい率制度の目的は、敷地内に適度の空地を確保することによって、
通風・採光などを確保すること、および火災の際の延焼の防止を図ることです。

（横浜市内の住宅地などはこの建蔽率が低いことがあります。）


【容積率】

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。

例えば、延べ床面積100㎡で土地面積200㎡ならば、
100÷200＝0.5となり、容積率は50％となります。

※延べ床面積とは、建築物の各階の床面積合計です。
容積率制度の目的は、
建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、
道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図るためです。



現在首都圏(特に横浜市内)ではなかなか新規の土地情報も少なく、
ご新築を検討されている方は大変に苦労をされていると思います。

しかし安易な選択は折角の家造りを失敗へと導いてしまいます。

土地選びから進めている皆様は、
きっと、『このような家を建てたいな…』
という願望があると思います。

いざ土地を購入後、
「この土地の建蔽率と容積率では希望の家は建たない」
ということがないよう、上記2項目は最低限調べる必要があります。

明日はパート２をお送りします。